22 Μαϊου 2017 ♦ Το θεσμικό πλαίσιο λειτουργίας και φορολόγησης στην τουριστική μίσθωση σπιτιών καθορίζεται σε κεφάλαιο του πολυνομοσχεδίου που ψηφίστηκε στη Βουλή. Οι τροποποιήσεις του υφιστάμενου καθεστώτος, έχει να κάνει κυρίως με την μίσθωση μέσω ψηφιακών πλατφορμών όπωβς η Air B n B, η Home Away κλπ.
Η τελική διατύπωση της σχετικής ρύθμισης έχει ως εξής:
Φορολογία
Στο ν. 4172/2013 (Α΄ 167) µετά το άρθρο 39 προστίθεται νέο άρθρο 39Α ως εξής:
«Άρθρο 39A
Εισόδηµα από βραχυχρόνια µίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονοµίας διαµοιρασµού
1. Το εισόδηµα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια µίσθωση ακινήτου της οικονοµίας διαµοιρασµού, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α΄167), όπως ισχύει, είναι εισόδηµα από ακίνητη περιουσία και εφαρµόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013 (Α΄ 167), όπως ισχύουν, εφόσον τα ακίνητα εκµισθώνονται επιπλωµένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασµάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδηµα αυτό αποτελεί εισόδηµα από επιχειρηµατική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ν. 4172/2013, όπως ισχύει.
2. Το εισόδηµα που αποκτάται από νοµικά πρόσωπα ή νοµικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια µίσθωση ακινήτου της οικονοµίας διαµοιρασµού, όπως ορίζεται στην προηγούµενη παράγραφο, θεωρείται εισόδηµα από ακίνητη περιουσία.3. Οι διατάξεις των προηγούµενων παραγράφων ισχύουν για τα εισοδήµατα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος που αρχίζει από 1.1.2017 και εφεξής.»
Λειτουργικό πλαίσιο
Άρθρο 84
Τροποποιήσεις του άρθρου 111 του ν. 4446/2016
Το άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α΄ 240) αντικαθίσταται ως εξής:
«Άρθρο 111
Ρυθµίσεις για τη βραχυχρόνια µίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονοµίας του διαµοιρασµού
1. Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου ως ακίνητο νοείται:
α) το διαµέρισµα,
β) η µονοκατοικία, εξαιρουµένων των µονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,
γ) οποιαδήποτε άλλη µορφή οικήµατος µε δοµική και λειτουργική αυτοτέλεια,
δ) τα δωµάτια εντός διαµερισµάτων ή µονοκατοικιών.
Ως οικονοµία του διαµοιρασµού ορίζεται κάθε µοντέλο όπου οι ψηφιακές πλατφόρµες δηµιουργούν µια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες.
Ως ψηφιακές πλατφόρµες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διµερείς ή πολυµερείς αγορές, όπου δύο ή περισσότερες οµάδες χρηστών επικοινωνούν µέσω διαδικτύου µε τη µεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρµας προκειµένου να διευκολυνθεί µία συναλλαγή µεταξύ τους.
Ως βραχυχρόνια µίσθωση ορίζεται η µίσθωση ακινήτου που συνάπτεται µέσω των ψηφιακών πλατφορµών για συγκεκριµένη χρονική διάρκεια, µικρότερη του έτους.Ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας µίσθωσης (στο εξής «διαχειριστής ακινήτου») ορίζεται το φυσικό ή νοµικό πρόσωπο ή κάθε είδους νοµική οντότητα, που αναλαµβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρµες µε σκοπό τη βραχυχρόνια µίσθωση και γενικά µεριµνά για τη βραχυχρόνια µίσθωση του ακινήτου.
Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νοµέας ή επικαρπωτής ή υπεκµισθωτής ή τρίτος.
2. Προβλέπεται δυνατότητα βραχυχρόνιας µίσθωσης ακινήτου, µέσω των ψηφιακών πλατφορµών στο πλαίσιο της οικονοµίας του διαµοιρασµού, υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
α. Ο διαχειριστής ακινήτου να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαµονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δηµοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.).
β. O αριθµός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαµονής υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εµφανές σηµείο, στις ψηφιακές πλατφόρµες, καθώς και σε κάθε µέσο προβολής.
γ. Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήµα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) σύµφωνα µε τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 (Α΄155) και της παρ. 5 του άρθρου 46 του ν. 4179/2013 (Α΄175), δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαµονής, έχουν όµως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εµφανές σηµείο, τον αριθµό του Ειδικού Σήµατος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) κατά την ανάρτηση 39 του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρµες, καθώς και σε κάθε µέσο προβολής.
Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαµονής πραγµατοποιείται ανά εκµισθούµενο ακίνητο.
3.α. Το εισόδηµα που αποκτάται στο πλαίσιο των διατάξεων του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013 (Α΄167) απαλλάσσεται του ΦΠΑ.β. Ο διαχειριστής ακινήτου που δεν διαθέτει Ειδικό Σήµα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαµονής, σε ηλεκτρονική εφαρµογή που θα δηµιουργηθεί από την Α.Α.Δ.Ε. και δεν υποβάλλει Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
Στην ίδια υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαµονής υπόκεινται και τα πρόσωπα της παρ. 5 του άρθρου. 46 του ν. 4179/2013.
4.α. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νοµέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκµισθωτής εφόσον αναθέτει σε τρίτο τη διαχείριση του ακινήτου του µε σκοπό τη βραχυχρόνια µίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου. Σε περίπτωση µη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής του ακινήτου.
β. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
γ. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νοµέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκµισθωτής εφόσον εκµισθώνει ακίνητο µε δικαίωµα υπεκµίσθωσης εξακολουθεί να έχει την υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, σύµφωνα µε τις κείµενες διατάξεις.
5.α. Σε περίπτωση µη τήρησης των προϋποθέσεων τωνοριζόµενων στις παραγράφους 2 και 8 επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιµο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές ακινήτων. Το πρόστιµο αποτελεί δηµόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύµφωνα µε τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε. από την Α.Α.Δ.Ε.. Από τη διαπίστωση της παράβασης ο διαχειριστής ακινή-του βραχυχρόνιας µίσθωσης υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) ηµερολογιακών ηµερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συµµόρφωσης. Σε περίπτωση µη τήρησης εκ νέου προϋποθέσεων των παραγράφων 2 και 8, εντός ενός έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίµου, το πρόστιµο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόµενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.
β. Σε περίπτωση µη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαµονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιµο ίσο µε το διπλάσιο του µισθώµατος όπως αυτό εµφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρµα κατά την ηµέρα που πραγµατοποιείται ο έλεγχος.
γ. Σε περίπτωση εκπρόθεσµης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαµονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιµο ύψους εκατό (100) ευρώ.δ. Σε περίπτωση µη ανταπόκρισης στο αίτηµα της Α.Α.Δ.Ε., κατά την παράγραφο 7 επιβάλλονται τα πρόστιµα των περιπτώσεων γ΄ και δ΄ της παρ. 2 του άρθρου 54 του ν. 4174/2013 (Α΄ 170).
6. Για την εφαρµογή του παρόντος άρθρου, µπορεί να διενεργούνται έλεγχοι και από µικτά συνεργεία ελέγχου που αποτελούνται από υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και του Υπουργείου Τουρισµού. Επιπλέον µπορεί να ζητείται η συνδροµή της Οικονοµικής Αστυνοµίας.
7. Η Α.Α.Δ.Ε. µπορεί να ζητεί από κάθε ψηφιακή πλατφόρµα, η οποία δραστηριοποιείται στην οικονοµία του διαµοιρασµού, κάθε πληροφορία η οποία είναι απαραίτητη για την ταυτοποίηση των διαχειριστών ακινήτων, καθώς και των ακινήτων που αναρτώνται σε αυτές.
8. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονοµίας και Ανάπτυξης, Οικονοµικών και Τουρισµού µπορεί, για λόγους που σχετίζονται µε την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισµοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια µίσθωση ως εξής:
α. Να µην επιτρέπεται η βραχυχρόνια µίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήµατος.
β. Η µίσθωση κάθε ακινήτου να µην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούµενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδηµα του εκµισθωτή ή του υπεκµισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για µίσθωση ή υπεκµίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.
9. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονοµικών και Τουρισµού και του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., ορίζονται οι όροι συνεργασίας του Ελληνικού Δηµοσίου µε την εκάστοτε ψηφιακή πλατφόρµα.
10. Με απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. καθορίζονται οι λεπτοµέρειες για την έναρξη ισχύος και τη λειτουργία του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαµονής και για τη διαδικασία υποβολής της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαµονής, τη διενέργεια του ελέγχου, τα όργανα επιβολής των κυρώσεων της παραγράφου 5, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτοµέρεια για την εφαρµογή του παρόντος άρθρου.»
